インターネットの考え方を利用してレンタル業界を転覆させる自己去勢ビジネスモデルの奇妙な事例

文/Jincuodao（WeChat公式アカウント：ijincuodao）

マイクロイノベーションの観点から見ると、家を借りることは間違いなく国民の悩みの種です。 「ラブアパート」など、シェアハウスを背景にした青春テーマの人気作品は数多くあります。多くの若者が家を借りる際に苦い経験を​​していますが、現在の製品の多くは情報の流れを解決するだけで、サービスの流れには介入していません。

最近、インターネットを通じてレンタル代理店を転覆させる奇妙な事例を目にしました。なぜ奇妙なのでしょうか? 従来の観点からすると、これは完全に自己去勢的なビジネス モデルですが、私は楽観的に考えています。

1. ビジネス モデルの破壊は、情報の販売ではなく、サービスの販売に関するものです。この商品は「自居有家」と呼ばれています。会社側は、通常最低3年の契約で物件を自ら貸し出します。その後、質の高いリノベーションを行い、高品質の家具や家電を備え付け、メンテナンスや清掃などのアフターサービスも提供します。その後、物件は若者にユニット単位で転貸されます。住宅賃料全体の継続的な上昇と転貸から得られる利益が、Lianjia の事業の基盤です。

2. バトラーを使用してユーザーの悩みを解決します。 Ziroomの従業員数は3年間で1,000人以上に増加しました。Ziroomのハウスキーパーは最も成長の早い部門です。現在、Ziroomのハウスキーパーは600人以上で、全従業員の60％を占めています。入居者にとって、ハウスキーパーは万能であり、あらゆる問題について相談することができます。

3. あなた自身のファンを持つこともできます。彼らは Ziroomke と呼ばれ、すべて若者です。彼らはユーザーを起点に多くのマイクロイノベーションを行い、多くの若者が大きなスーツケースを持ってチェックインし、日常生活で場所を取らない化粧鏡を必要としていることを発見しました。 ZiroomはIKEAに要請したが、IKEAは応じなかった。 Ziroom はシステムを自ら設計し、それを実装するサプライヤーを探しました。 2012 年 9 月に改良された Ziroom Youjia 2.0 バージョンでは、ベッドの下にスーツケースを収納できる広いスペースが設けられ、キャビネットのドアの後ろに化粧鏡が設置されました...

したがって、問題点があるところには、大きなチャンスがあります。他には何があるでしょうか?

===インターネット不動産の境界線:

出典: China Business Network Weekly 著者: Yang Xuan、Chen Si、Xu Shiyu

金匡道はこの一部を削除した

北京のような大都市で生計を立てるために他の場所からやってくるほとんどすべての人にとって、家を借りることは必要であり、非常に苦痛なことです。北京統計局のデータによると、北京の永住移民人口は2013年に800万人を超えた。上海公安局のデータによると、上海には1,000万人以上の出稼ぎ労働者がいるが、そのうち上海に家を所有しているのはわずか8.4%だ。

北京の賃貸価格は2010年から2013年にかけて、それぞれ前年比18％、15％、11％、13％上昇した。「家賃が月額約4000元の2ベッドルームのアパートの場合、家主は過去数年間、毎年約500元ずつ家賃を値上げしている」と、聯家不動産市場調査部長の張旭氏は述べた。

その結果、集合住宅が多数出現しました。連家社幹部の熊林氏はかつて、北京ユニバーシアード村近くのコミュニティで、1ベッドルームのアパートが6部屋に分割されているのを見たことがある。 「重要な点は、住宅の質が衝撃的だと私たちが感じていることだ」とシオン・リン氏は語った。家を借りる方法は、家そのもの、家の探し方、受けられるサービスを含めて、明らかに時代遅れです。

2011年、連佳はIBMに勤務していた熊林氏を先頭に「自室有佳」という事業の開発を開始した。自如有佳のアイディアは、まず物件を自ら貸し出し、通常は最低3年の契約を結び、その後、高品質の装飾を施し、良質の家具や家電を配置し、メンテナンスや清掃などのアフターサービスを提供し、その後、若者にユニット単位で転貸するというものだ。住宅賃料全体の継続的な上昇と転貸から得られる利益が、Lianjia の事業の基盤です。

品質を確保するために、Ziroom Youjia は当初 IKEA の家具を提供しました。家を改築し、家具や家電を備えるには数万元かかります。この事業を拡大するには、莫大な投資が必要になるだろう。自如有家は2011年5月に事業を開始してから6か月間で、聯家不動産と自社の努力を通じて3,000戸以上の住宅を取得しました。初年度、Ziroom は冷蔵庫 5,000 台、洗濯機 6,000 台、エアコン 20,000 台、ベッド 16,000 台を購入しました。

連佳以前には、このようなことを大規模にやった人は誰もいなかった。 「これは良いことだが、これにお金を払う意思のある企業はほとんどない」と熊林氏は語った。「これはあまりにも些細で難しいことなので、もう一度やる勇気はないかもしれない」。連家は保守的な企業ではないが、今回、連家の左慧会長が熊林氏に求めたのは「スピードを落とし、さらにスピードを落としてほしい」というものだった。

この目的のために、Xiong Lin 氏は当初 IBM から 2 人のビジネス コンサルタントを雇い、自身のチームと協力して製品を設計しました。これには 6 か月かかり、モデルの詳細な見積もりも作成しました。しかし、装飾経験の不足により、実際の状況は熊林の予想をはるかに超えるものでした。 「サプライヤーはドア1枚あたり約300元という見積もりを出しましたが、経験がなかったのでそれを信じました。しかし結局、遮音性に優れたドアなど、当社の品質要件を満たすドアは500元かかることがわかりました」と熊林さんは語った。装飾だけでも、実際のコストは当初のビジネスモデルの見積もりより 40% 高くなりました。

メンテナンスや清掃についても同様です。自如は当初、当時の推定維持費に基づき、住宅所有者に維持費として年間300元を請求していたが、実際には自如住宅1軒当たりの平均維持費は年間780元だった。当初、Ziroom は家電製品の配達時間が 30 分を超えてはならないと規定していました。なぜなら、家が空いている日が 1 日でも増えると損失になるからです。Ziroom は接続をできるだけ正確にしたいと考えていましたが、実際には家電製品会社はそれを実現できませんでした。

しかし、予想通り、入居者は自如有佳の住宅を好みました。

2011年7月、徐静凱氏が勤務する聯家店に自楼の執事がやって来て、聯家のブローカーを指導した。 「Ziroomプロジェクトの研修導入は主に客室予約基準に重点が置かれており、特別なことは何もないと感じました」と徐静凱氏は語った。しかし、実際のところ、彼はまだジルの家に衝撃を受けていました。その後、彼は自如の部屋に顧客を連れてくることに積極的になった。入居者は自如の家を見た後、その場で借りることを決めることが多く、彼は月に17～18件の契約を締結することができた。

しかし、このビジネスには、実際には改善すべき細かい点が数多くあります。熊林さんは若者のことを考えるのに多くの時間を費やしました。例えば、多くの若者が大きなスーツケースを持って引っ越してきており、日常生活で場所を取らない化粧鏡を必要としていることに気付きました。 ZiroomはIKEAに要請したが、IKEAは応じなかった。 Ziroom はシステムを自ら設計し、それを実装するサプライヤーを探しました。 2012 年 9 月に改良された Ziroom Youjia 2.0 バージョンでは、ベッドの下にスーツケースを収納できる広いスペースが設けられ、キャビネットのドアの後ろに化粧鏡が設置されました...

Ziroom は、初期の装飾とコスト回収の可否の計算に加えて、400 サービス電話の開設や Ziroom 執事などの後続サービスも担当します。

周文霞さんは上地東区の自室ハウスキーパーで、409 室の自室フレンドルームと 353 人の自室ゲストを担当しています。 2012年にZiroomの家政婦になって以来、1か月間休みがないこともあるそうです。

「入居者にとって、ハウスキーパーは万能です」と周文霞さんは言う。自如の客から最後に電話を受けたのは午前1時半で、その客は出張から戻ってきて、ドアの鍵が壊れていて開けられないことに気づき、ハウスキーパーにすぐに鍵屋を手配してほしいと頼んだという。さまざまな状況で鍵やドアロックの問題が発生するため、周文霞さんは月に約10回対応しなければならず、毎日少なくとも60件の入居者からの電話を受けています。

つまり、従業員の質がユーザーエクスペリエンスに大きく影響するということです。 Ziroomの従業員数は3年で1,000人以上に増えました。Ziroom Butlersは最も成長の早い部門で、現在従業員数は600人以上で、全従業員の60％を占めています。ただし、Ziroomの採用要件は少なくとも学士号を取得していることであり、Xiong Linは全員を一度面接します。徐静凱さんも2012年10月に自如のハウスキーパーとして働くために応募しました。現在、自如のハウスキーパーのパフォーマンスは、客室のチェックインとチェックアウトのパフォーマンスだけでなく、サービス満足度、在庫管理品質なども含まれます。

熊林氏が示した健全な在庫基準は、空き住宅ストックが60日以内に7％未満、30日以内に5％未満であるべきというものである。 2011年、自如は空室率の低下に見舞われました。当時、年末の賃貸需要の減少により、市場が活況だった時期に自如が取得した住宅の多くが、年末には空室となっていました。

現在、徐静凱さんが所有する住宅はどれも30日以上空き家となっていることはない。 「一つは、家を引き継ぐ際に家の質に気を配ることです。良い家は貸しやすいです。もう一つはサービスに気を配ることです。顧客の更新率が高ければ、空き家は減ります」と同氏は『第一金融週刊』に語った。現在、彼は上地東区のZiroomの事業部長を務めています。

このビジネスは、効率を管理および改善するための IT システムがなければ、効果的に運営することは困難です。平均して、1 人の Ziroom ハウスキーパーは、60 軒の Ziroom ブランドのハウスを管理し、170 人以上の Ziroom ゲストと連絡を取る責任を負っています。 Ziroomは「資産価値評価モデル」を開発しました。住宅を購入するかどうかを決める際に、選択したエリア、物件情報、住宅面積、間取り、装飾度合いなどに基づいて、構成コストを大まかに計算できます。部屋の面積、方角、空室日数などを入力すると、「Ziroom標準宿泊料金の概算」が表示されます。

家の装飾や構成を行う際、Ziroom の「構成プロセス管理」システムでは、エアコンラックの構成記録に至るまでプロセス全体を監視できるため、ハウスキーピング、構成、清掃部門間の情報フローの時間を短縮し、コストを削減できます。現在、Ziroom では、住宅の受け取りからシステムへのデータ入力、専門家による構成の調整、建設の開始までのプロセスを 1 日で完了できます。

Ziroom は入居者に対して、現金ではなく Alipay またはオンライン バンキングを通じて保証金を徴収します。これにより、システム上の賃貸状況がタイムリーに更新され、すでに予約されている住宅が他の入居者に推奨されることがなくなります。入居者はAlipay、WeChatなどを通じて家賃を支払うこともできます。

メンテナンスや清掃が必要な場合は、400 サービス ホットラインに電話するだけでなく、Ziroom では入居者がオンラインまたは「Ziroom」アプリを通じてメンテナンスの予約を取ることを推奨しています。 Ziroom は、協力するメンテナンスおよびサービス担当者に Xiaomi 2s スマートフォンを配布し、いつでもスマートフォンで注文を受けられるようにしています。さらに、どのような服を着るか、どのような道具を使うかについても基準があります。

「私たちは、これまで標準化が不可能だと思われていた産業を統合し、安定した品質を実現しています」と熊林氏は語り、現在、少数の入居者が物件を直接訪問することなく、自如のウェブサイトで直接住宅を予約しており、今後この割合が増加することを期待していると述べた。 「私たちは、不動産会社ではなくインターネット企業として他社に認識してもらいたいと考えています。」

当初は、すぐに借りられる家はすぐに貸し出されてしまい、Ziroom が契約できた家はたいてい状態が悪かったり、大きすぎたり、立地が悪かったりしました。しかし今では、自分の物件の状態を維持できるという自信を持つ家主が増えており、「これまでは想像もできなかったような良い家」を手に入れられるようになってきている。

現在、Ziroom の住宅数は 30,000 軒未満、Ziroom のゲストは 50,000 人未満です。しかし、今のところこの事業は利益が出ておらず、熊林さんは損益分岐点に達するまで4年目までかかると予想している。熊林氏は、今年末までに北京での自如ホテルの予約数を10万室にすることを目標としている。

総量で見ると、一般的な賃貸と不動産代理店が依然としてこの市場に影響を与える主流勢力です。しかし、不動産仲介業界の混乱はほぼ誰もが知っています。 「黒人の仲介人は一般的に不動産仲介業に従事している。彼らは最初に家を借りるので、発言力が大きい。敷金を差し押さえたり、家に侵入したり、鍵をピッキングしたりするのもよくあることだ」と連家の張旭氏は言う。「私たちはかつて仲介業をしていたが、やることが多すぎて管理が難しかった」仲介業者は手数料を受け取った後、その後の住宅管理には関与せず、関係は比較的シンプルです。

原題: インターネットの考え方を使ってレンタル業界を転覆させる自己去勢ビジネスモデルの奇妙な事例

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