仲介業者が蘇芳氏を退陣させることに成功したのは一時的な解決に過ぎない。不動産のインターネット化は一般的な傾向である。

【IT Times 週刊徹底観察】2014年第1四半期、不動産市場は徐々に冷え込み、不動産会社の業績は低迷した。しかし、世界一の不動産・ホームネットワークプラットフォームであるSoufun.comは大きな利益を上げた。 Soufun.comのポート料金は上昇し続けているため、各地の不動産会社が業界連合を結成し、Soufun.comの物件を削除した後、Soufun.comはついに対応し、「ポート料金」の引き下げを発表し、全国の大手不動産会社に5億元の利益をもたらしました。

しかし、Soufunの動きは資本市場には受け入れられていない。ドイツ銀行は最近、投資レポートを発表し、Soufunの株式格付けを「買い」から「ホールド」に引き下げ、目標株価を16ドルから11ドルに引き下げた。

これに先立ち、北京の大手不動産会社は有名な不動産ウェブサイト「安居客」を禁止していた。今年3月11日から5月28日まで、北京、上海、成都、杭州などの不動産会社は相次いで同盟を結成し、安居客、好夢中国、想富網などの電子商取引プラットフォームによる値上げや顧客引き抜き行為をボイコットし、「協力して物件を削除する」としている。

では、不動産仲介業者と不動産電子商取引会社とのこの利害争いにおいて、仲介業者が主張するように、Soufun.com の最終和解は仲介業者の「完全な勝利」だったというのは本当でしょうか。実際、不動産電子商取引と従来の仲介業の重複が拡大するにつれて、仲介業者連合の慣行自体がその地位の低下と維持の困難な状況を浮き彫りにしています。

腐敗した不動産業者は二度と立ち直れないかもしれない

最近、Centaline Propertyや21st Century Real Estateなど、国内の大手不動産会社数社が店舗を閉鎖し、従業員を解雇し始めたとの報道がありました。過去2年間の市況が全体的に好調だったとき、大手不動産会社は大規模な土地を取得し、主要な競合店の近くに自社店舗をオープンすることを確実にしました。このような大規模店舗は、需要と供給が完全にバランスを崩している現状を招いているだけでなく、さらに重要なことに、スタッフの質の著しい低下を招いています。近年、不動産業者の質の低さをめぐる論争が頻発している。

市場における伝統的な仲介会社の評判の低下は誰の目にも明らかです。仲介会社を通じて住宅を購入または賃貸する消費者は、高額な仲介手数料を支払う必要があるだけでなく、ますます露呈する詐欺行為についても心配しなければなりません。人々がエージェントと接触するとき、苦労して貯めた貯金がいつ無駄になるのかと思わずにはいられません。不動産業者の伝統的な街路清掃モデルの人気はますます低下し、オンラインプラットフォームが彼らの応急処置キットになるにつれて、新しいモデルを受け入れられない業者はより多くの販売源を失う可能性があります。

不動産電子商取引の集中度が高まっているにもかかわらず、不動産業者間の競争はまだ比較的十分である。報告によれば、全国には5万社以上の不動産仲介会社があり、業界の競争レベルは明らかです。不動産電子商取引業界と不動産仲介業界間の組織構造の重大な非対称性により、不動産電子商取引業界の交渉力が高まっています。これは、Soufun.comが不動産会社の存続を顧みず、あえて港湾料金の値上げに踏み切った理由でもある。従来の代理店間の競争はますます激しくなっています。現時点では、Soufunなどのオンラインプラットフォームにさらに投資することで、売上が増加する可能性があります。不動産業者による集団ボイコットは、オンラインプラットフォームとの協力を完全に断念することはできず、妥協を通じて再び協力しなければならないことを示している。

一部の仲介業者も、今回のSoufunの譲歩が両者の戦争の終結ではなく、血みどろの業界再編がまだ続くことをはっきりと認識している。今回、仲介連合が宮殿を強行したことによるいわゆる「完全勝利」は、インターネットモデルへの対応として渇きを癒すために毒を飲むことに等しい。

仲介業者を利用した不動産電子商取引は最終的な結果を表すものではない

Soufun.comとAnjuke.comが住宅情報公開の主要プラットフォームになったことは認めざるを得ない。Sina LejuとSohu Focusもそれに倣おうと懸命に努力しているが、地域の不動産ウェブサイトは言うまでもなく、寡占傾向に大きな脅威を与えるには至っていない。 Soufunの電子商取引の利益率は基本的に40％前後で推移しており、これは10％未満の不動産会社の利益率とは明らかに異なります。しかし、不動産電子商取引が自主サービスを強化せず、「港湾料金」のみに注力するのであれば、今後の自主発展にとって自ら墓穴を掘ることになるかもしれない。

5月28日、杭州沃沃佳を含む9つの不動産会社は、Soufun.com杭州（不動産）サイトからすべての物件情報を削除すると発表した。これら9社の杭州における市場シェアを合わせると80％を超え、これらの代理店の撤退により、Soufun.comの杭州支店は「空っぽの街」という絶望的な状況に直面している。これは、不動産ネットワークプラットフォームが仲介業者の「クリック課金モデル」に過度に依存している現状を浮き彫りにしています。不動産業者らは協力してAnjukeを締め出すことに成功し、その後、より大きな標的であるSoufun.comに対して総攻撃を開始した。 「オンラインプロパティクリック - ポートトラフィック課金」というビジネスモデルが破壊される可能性を疑わざるを得ません。

一般的に、顧客はオンライン プラットフォームから物件の基本情報を入手し、その後、代理店に案内されて物件を見学し、売買を完了します。この不動産販売チェーンにおいて、不動産電子商取引は広告プラットフォームに近く、販売の閉ループがまだ実現されていないことがわかります。仲介住宅源への過度の依存現象は、早急に対処する必要があります。住宅価格が高騰していたここ数年、不動産電子商取引は不動産業者が顧客獲得を競う重要なプラットフォームとなり、不動産業者の競争環境も電子商取引プラットフォームに利益をもたらす機会を与えた。しかし、中古住宅市場が調整中の現在、不動産業者の不動産市況悪化により、コスト管理と拡大の集中を余儀なくされている。不動産電子商取引が不動産業者に依存することは、渇きを癒すために毒を飲むことに等しい。

実際、伝統的な不動産会社が多数の物件を保有しているのは、インターネットにあまり触れていない中高年層が中心だからです。インターネット時代に若者が成長するにつれ、彼らの社会資源のシェアは日々増加し、不動産電子商取引にとっては自らの住宅供給を拡大するチャンスにもなります。結局のところ、インターネットが発達した現代社会では、人的資源や物的資源の面でも、インターネットはほぼ低コストを表しており、不動産ネットワークプラットフォームは止められない未来のモデルを象徴しています。

不動産調整期間中にインターネットを過小評価してはならない

不動産市場の先行指標として、中古住宅の取引は市場に先取り効果をもたらします。市場が低迷するほど、マーケティングは注目されるようになります。 2008年から2010年にかけて、国際金融危機と国内のマクロ統制を背景に、Soufun.comの広告収入は急速な成長を維持しました。この期間中、不動産業界初の垂直ポータルとして、不動産開発業者は新しい物件を立ち上げる際にSoufun.comに広告を掲載することもありました。このことから、Soufun.com はある意味で「反循環的」であることがわかります。国内不動産市場の低迷の調整期間中であっても、Soufun.com はインターネット本来の特性を生かして、不動産の「寒い冬」を乗り切ることができます。

不動産電子商取引はまだ概念レベルにあり、取引の特殊性によりその発展は遅れる運命にあるが、自動車などの伝統的な産業が電子商取引分野に進出するにつれて、すべての概念の存在は最終的に形を成すことになるだろう。オンラインプラットフォームにとってトラフィックは不可欠です。Soufun.comが頼りにする住宅情報が充実すれば、トラフィックは自然に増加し、交渉力もより自信が持てるようになります。米国では、Zillowプラットフォームでインターネットの考え方が十分に活用されており、トラフィックと取引データを取得すると同時に、国内の不動産プラットフォームにデモンストレーションを提供することもできます。米国最大の不動産情報発行会社であるZillowの業務の中核は、単なる物件リストの表示ではなく、実際の住宅価格評価システムを構築し、買い手と売り手のためのプラットフォームを作成することにあります。

不動産会社と電子商取引プラットフォームの将来について、金融評論家のイェ・タン氏は、両者は最終的に一つに統合されるだろうと考えている。従来の店舗には確かに利点があります。店舗は依然として街に出て顧客と一対一でコミュニケーションを取る必要がありますが、これはインターネットにはないものです。インターネットが不動産仲介業の役割を果たすとしても、従来の店舗のように運営する必要があり、最終的には複合施設となる。 eLong、Ctrip、Tongchengからホテルや観光スポットのチケットを撤去することに対する荘晨超の態度と比較すると、Soufun.com CEOの莫天全の妥協は柔軟なようだ。

不動産電子商取引ビジネスは、再現性が高く資産が少ないことや、インターネット情報の透明性が高いことから、参入障壁は高くありません。 「港湾料金」の高騰は、Soufunにとって長期的な解決策ではない。分類情報ウェブサイトは仲介業者に和解の手を差し伸べている。新たな競争相手と既存のライバルが利益を分け合うことで、不動産電子商取引の寡占が崩れるのは時間の問題だ。不動産電子商取引市場の競争がますます激しくなるにつれて、住宅情報の保管は必然的に業界全体の変化をもたらし、伝​​統的な仲介業者が淘汰される運命も避けられません。近い将来、Cを使ってBを制御するという不動産電子商取引の風景が出現するかもしれません。

原題: 宮殿に家探しを強制する仲介業者の成功は一時的な解決に過ぎない。不動産のインターネット化は一般的な傾向である。

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